有關(guān)“借名買房”房屋所有權(quán)歸屬問題的探討

　　同等學力申碩考生成績合格后，就可以進入到論文創(chuàng)作階段了，中國在職研究生招生信息網(wǎng)招生老師想考生之所想，為大家整理了有關(guān)法學在職研究生碩士畢業(yè)論文案例，以供大家參考。

　　[摘要]現(xiàn)實生活中，“借名買房”事件中由借名登記引起的房產(chǎn)糾紛層出不窮。在不考慮委托合同無效的情況下，“借名買房”房屋歸屬權(quán)可根據(jù)是否涉及第三人利益有所不同。第三人善意取得抵押權(quán)的問題則可以類推適用合同上概括轉(zhuǎn)移的規(guī)定來解決。

　　[關(guān)鍵詞]借名買房;登記購房人;公示公信原則;善意取得制度

　　一、“借名買房”案例

　　欲購房的張某因受制于限購政策，與其不受限購政策制約的朋友李某簽訂委托合同，約定由李某出面購買房屋，房屋登記在李某名下，但由張某出資購房首付并按月還貸，同時張某實際占有使用該房產(chǎn)。李某將于國家限購政策取消后，向張三轉(zhuǎn)移登記該房產(chǎn)。委托合同生效后，李某向第三人王某借款，并將該房屋抵押給王某。張某提出異議登記，請求法院確認所有權(quán)。

　　二、借名買房的概念

　　借名買房，即是房屋的實際出資人借用他人名義購買房屋，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。房屋的實際出資人為事實購房人或者真正購房人、借名人，被借名之人為登記購房人或名義購房人、出名人。

　　三、借名買房中的法律物權(quán)與事實物權(quán)

　　孫憲忠將物權(quán)區(qū)分為法律物權(quán)和事實物權(quán)。法律物權(quán)可公示，具有權(quán)利正當性的推定效力。其中，不動產(chǎn)物權(quán)也被稱為登記物權(quán)，權(quán)利主體被稱為登記名義人。法律物權(quán)人不需要舉證證明自己所擁有的權(quán)利的正當性，在交易中更加容易受到法律的保護。事實物權(quán)是指，不存在交易第三人的情況下，能夠?qū)狗晌餀?quán)的物權(quán)。事實無權(quán)的權(quán)利主體也稱為真正權(quán)利人。事實物權(quán)不具有公示性，且只能在法律物權(quán)人和事實物權(quán)人之間發(fā)生效力，因而事實物權(quán)不具有權(quán)利正當性的推定效力，事實物權(quán)人主張權(quán)利時還背負舉證責任，在交易中想要獲得法律的保護較為困難。

　　借名買房類案件，其中必定存在著法律物權(quán)人和事實物權(quán)人。法律物權(quán)人也即名義購房人，事實物權(quán)人也即是事實購房人。比如上述案件中購買房屋的資金全由張某承擔，房屋實際上也是由張某占有使用的，張某僅是通過簽訂委托合同的方式借用李某的名義把房屋登記在李某的名下，故張某是房屋的事實所有權(quán)人。

　　四、借名買房的房屋所有權(quán)的歸屬問題

　　本文以委托合同有效為前提，分析研究房屋所有權(quán)的歸屬問題：

　　(一)不涉及第三人利益的情形

　　在不涉及第三人利益的情況下，物權(quán)歸屬問題只是事實購房人和登記購房人之間的物權(quán)糾紛，并不關(guān)涉第三人的利益，也就無所謂交易，不存在交易安全的保護問題。法律應該尊重事實。事實購房人為房屋的所有權(quán)人，事實購房人可以申請異議登記確認其所有權(quán)。此時保護真正購房人的利益，不與公示公信原則相悖。公示公信原則是為了穩(wěn)定社會整體的交易秩序，保護市場交易安全而設定的，其作用不能隨意擴大，不應該規(guī)制到合同當事人之間。事實購房人和法律購房人之間通過委托合同設定權(quán)利義務，內(nèi)部物權(quán)糾紛理應根據(jù)其設立的委托合同解決，法律物權(quán)人不能用公示公信原則對抗事實物權(quán)人對房屋所有權(quán)的確認。不動產(chǎn)物權(quán)制度中，事實權(quán)利人享有異議抗辯登記請求權(quán)，用以對抗法律物權(quán)。事實物權(quán)人可以請求依照法律規(guī)定對法律物權(quán)的行使進行一定的限制。結(jié)合我國《物權(quán)法》第19條的規(guī)定，異議登記可以使登記簿上所記載的登記權(quán)利失去正確性推定的效力。異議登記后，第三人也不得要求依照登記公信力獲得保護。但是該異議登記作為保護事實購房人的措施，應當在善意第三人取得該房產(chǎn)之前提出異議。借名買房在不涉及第三人利益的情況下也應該選擇保護事實購房人，給予其對抗登記購房人的權(quán)利。

　　在法律實務中，鄭磊與吳重凡不動產(chǎn)登記糾紛上訴案，兩次判決均事實房屋購買人鄭磊勝訴。本案以事實物權(quán)優(yōu)先保護和公民合法民事權(quán)益受法律保護作為判決依據(jù)，也能夠說明不牽涉第三人利益時，房屋所有權(quán)應歸屬于事實購房人。故在不涉及第三人利益的情況下，事實購房人為房屋的所有權(quán)人，事實購房人可以申請異議登記確認其所有權(quán)。

　　(二)涉及第三人利益的情形

　　在房屋歸屬權(quán)問題涉及第三人時，則出現(xiàn)了交易秩序問題，善意第三人和交易安全的保護均要考慮。房屋登記在名義購房人的名下，不動產(chǎn)物權(quán)登記具有公示效力，善意第三人完全有理由根據(jù)登記簿上的記載推定登記購房人就是房屋的真實所有權(quán)人。鄭磊與吳重凡不動產(chǎn)登記糾紛上訴案判決書中有“實際購房人與名義購房人兩個權(quán)利主體之間的權(quán)屬爭議屬于內(nèi)部沖突，與第三人無關(guān)，第三人無義務也無法去知道法律物權(quán)是否和真實物權(quán)狀況相符。”善意第三人可以根據(jù)我國《物權(quán)法》善意取得制度的相關(guān)規(guī)定，獲得其應有權(quán)利。這個時候就會出現(xiàn)事實購房人和善意第三人的利益沖突問題，法律做不到使他們的利益同時獲得滿足，我們也就必須在兩者之間予以選擇。根據(jù)公示公信原則，第三人因信賴公示物權(quán)而進行交易，可以獲得物權(quán)而不受真實權(quán)利人的追擊。

　　由于善意第三人是整個交易秩序的代表，如果不保護善意第三人，就無法保護整個市場的交易安全，所有的市場交易主體，就會因為缺乏交易安全感而無法從事正常交易，導致市場交易無法進行，所以，法律選擇利用公示公信原則削弱物權(quán)的追擊效力。面對少數(shù)事實購房人的利益和代表整個市場交易秩序的善意第三人的利益沖突時，法律應該選擇犧牲少數(shù)人的利益來保護整個市場的交易安全，這也符合法經(jīng)濟學的思維。畢竟少數(shù)事實購房人的利益在面對整個市場交易安全時可以認為是微不足道的。況且法律可以用其他方式去保護事實物權(quán)人的利益，這樣既不違背公示公信原則，不破壞整個市場交易秩序的，也能做到兼顧事實購房人和善意第三人的利益。

　　法律物權(quán)的權(quán)利真正性能夠通過法定公示方式予以推定，法律物權(quán)是被法律認可的物權(quán)，而且具有使得公眾信任的效力。善意第三人也能夠主張房屋登記簿具有公示公信原則獲得其應有的權(quán)利。

　　五、法律對借名買房問題的解決存在不足

　　雖然在涉及第三人利益的情形下房屋的物權(quán)歸屬問題的解決有相關(guān)的法律條文可以依據(jù)，但是在實務處理中會有一些問題難以解決。很多學者的研究也只是涉及到善意第三人善意取得所有權(quán)的問題。根據(jù)一物一權(quán)原則，一個物上不能存在兩個所有權(quán)，那么只能讓善意第三人獲得房屋的所有權(quán)，事實購房人的對房屋的所有權(quán)消滅，但是事實購房人可向法律物權(quán)人請求損害賠償和承擔其他民事責任。

　　當善意第三人善意取得抵押權(quán)時應該如何解決呢?由于抵押權(quán)和所有權(quán)可以并存，就不應該完全否定事實購房人的所有權(quán)而僅僅保護善意第三人的抵押權(quán)。據(jù)此對上述案件處理是：張某有權(quán)利申請異議登記，請求法院確認其對房屋的所有權(quán)，即房屋歸張某所有。但是王某有對房屋的抵押權(quán)，張某對李某擁有損害賠償和其他民事責任請求權(quán)。這種情況下善意第三人王某的抵押權(quán)可以暫且得到保護，但是當張某異議登記成功后，那王某的抵押權(quán)又該如何解決?又什么理論和法律條文來解決呢?法律上并沒有明確的規(guī)定。

　　筆者認為善意第三人善意取得抵押權(quán)的問題可以類推適用合同上概括轉(zhuǎn)移的規(guī)定(比如買賣不破租賃：物權(quán)轉(zhuǎn)移;租賃合同概括轉(zhuǎn)移)王某的抵押權(quán)會隨著房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，也即是在張某異議登記成功獲得房屋所有權(quán)之后王某對張某的房屋擁有抵押權(quán)。對于張某而言，張某獲得房屋的所有權(quán)，而不是只能夠要求損害賠償和承擔其他民事責任。法律在能夠更好地保護事實購房人的情況下就應該實施更大限度地保護。這樣之后，事實購房人可以催促法律購房人及時償還貸款以消滅房屋所有權(quán)上的負擔，使其回歸圓滿的狀態(tài)。而且這樣也能夠有力地保護善意第三人，使他完全不受事實購房人和法律購房人之間物權(quán)糾紛的影響，有效地維護整個市場的交易秩序。

　　六、結(jié)語

　　借名買房存在著很大的風險，借名人一定要存留足夠的證據(jù)以便將來證明自己對房屋事實上的所有權(quán)避免發(fā)生人財兩空的悲劇。法律的終極目標是有效地處理社會中的問題，實現(xiàn)實質(zhì)的公平正義。既然社會中出現(xiàn)大量的借名買房問題，現(xiàn)有的法律并不能很好地解決該問題，就應該盡快制定一些新的法律條文或者給出相應的立法、司法解釋將借名買房問題納入法律調(diào)整的范圍內(nèi)，維護社會的公平正義。